د. حسام جريس
المشكنتا أو قرض الإسكان, هو بتعريفه الأساسي, قرض لشراء ممتلكات عقارية.
حتى نسمي القرض “مشكنتا” يجب أن تكون هناك عملية رهن للعقار كضمان لإعادة القرض (משכון). قروض كهذه عادة ما تكون بمبالغ كبيره نسبيا ولأمد طويل.
الغرض من القرض عادة ما يكون شراء أو ترميم الممتلكات العقارية التي سيتم رهنها. بالاضافه لذلك, يمكن أيضا استعمال قروض الإسكان/ المشكنتا لأهداف اخرى لا تتعلق بالبناء والترميم مثلاً لسداد ديون او لشراء مقتنيات مختلفه…إلخ.
الفوائد البنكيه التي تحدد عاده في هذه القروض هي فوائد منخفضه نسبيا. وعدد سنوات ترجيع القرض كبير مما يؤدي الى خفض الدفعه الشهريه للقرض.
في حال لم يكن القرض للبناء او لترميم ممتلكات عقاريه فان الفائده البنكيه التي يضعها البنك للقرض تكون أعلى من الفائده البنكيه العاديه لقروض المشكنتا. لذلك على الزبون ان يكون حذراً ويفكر جيداً قبل ان يأخذ قرض إسكان/ مشكنتا لأهداف أخرى غير أهداف البناء والترميم.
بما أن قروض الاسكان تشتمل عادةً على شروط جزائيه وغرامات يقوم الزبون بدفعها في حال أخلَّ بشروط العقد الذي وقع عليه في البنك, من المفضل أن يستعين الفرد بمختص في مجال قروض الاسكان حتى يتلقى استشاره مهنيه بخصوص الشروط الافضل للقرض التي تتلائم مع وضعه المادي ومع توقعاته للمستقبل. تغيير شروط القرض بعد التوقيع على العقد في البنك من الممكن ان يعرض الفرد لدفع غرامات بمبالغ لا يستهان بها.
ما المهم حقيقة في قروض المشكنتا؟
على ما يبدو ان المشكنتا هي الصفقة الاقتصادية الأكبر والاهم التي نقوم بها في حياتنا . لذلك من المهم ان نخصص وقتا وتفكيرا في تخطيط مزيج المشكنتا بحيث يلائم متطلبات العائلة في الحاضر والمستقبل
عندما يطرح السؤال: ما هو الامر الأكثر أهمية بالنسبة لك في المشكنتا، الإجابة الأولى التي تتبادر الى الذهن هي – فائدة منخفضة. لكن هل قيمة الفائدة حقا هي الأهم في صفقة المشكنتا ؟ ليس من الضروري ، اذ ان الفائدة هي معيار واحد من بين معايير كثيرة ، وبالتأكيد ليس الأهم فيها . من المهم الأخذ في الحسبان ، ماذا في الحقيقة سيكون مهما للعائلة ولكم، ليس فقط عند الحصول على المشكنتا ، انما خلال الفترة الطويلة التي ستصاحبكم لاحقا.
وبناء عليه، لأيّ الأمور يجب الانتباه عند أخذ مشكنتا؟
- أن يكون مجموع الدفعات قليلا قدر المستطاع
- استقرار/ثبات في الدفعات لوقت طويل
- مرونة في إمكانيات تصفية القرض
- أقساط شهرية مريحة نسبيا
- أن يكون هناك ارتفاع تدريجي في التسديدات، بناء على الزيادة المتوقعة في المدخولات
- أن يكون مجال لتأجيل دفعات في “فترة ضاغطة”
جدوى اقتصادية أو إمكانية تسديد؟
إذا تمعّنّا في الإجابات ، الأكثر شيوعًا للسؤال “ما هو الشيء المهم في المشكنتا” ، سنلاحظ انه الى جانب الجدوى الاقتصادية ( إمكانيات تصفية القرض ، حاصل دفعات منخفض ) ، هناك ادراك أساسي أننا مع المشكنتا سنحتاج “العيش” ، وهي ليست صفقة اقتصادية بحتة .
يجب الموازنة بين الجدوى الاقتصادية وبين الاحتياجات والمصروفات اليومية للعائلة على مدار الزمن علما انه كلما قصرنا مدة القرض ، سنوفر في مبلغ الدفع ، في فوارق الارتباط وفي دفعات الفائدة . إضافة لذلك ، مبلغ الأقساط الشهرية ( الذي يرتفع نظرا لتقصير المدة) له تأثير على نوعية المعيشة.
من المفهوم انه لا أحد يريد دفع دفعات المشكنتا للبنك على مدى 30 سنة ، لكن من المهم أيضا أن نعرف التغييرات الحاصلة في مراحل الحياة المختلفة. مرحلة تنشئة الأولاد في حياة الاسر الشابة تنطوي على مصاريف ثقيلة ( حضانات ، مدارس ، دورات وغيرها ).
هناك فحصان ننصح بإجرائهما قبل ان نقرر فيما يتعلق بمبلغ المشكنتا المطلوب:
- نسبة التسديد – احسبوا مبلغ التسديد الشهري من مجموع الدخل الشاغر (الصافي) للعائلة . كلما كانت النسبة صغيرة اكثر هكذا ستكون لكم مرونة . القاعدة هي : عدم تجاوز 30-25% من مجموع المدخول الشاغر .
- مدخول شاغر للفرد – قسموا المدخول الصافي ( بعد خصم التسديد عن المشكنتا والتزامات أخرى ان وجدت ) على عدد افراد الاسرة . تذكروا انه إضافة للمشكنتا لدينا مصاريف أخرى على سبيل المثال : روضات ، مدارس ، دورات وحلقات ، ارنونا / فتورة خدمات البلدية ، حسابات جارية وغيرها .
ما المقصود برخيص؟
يريد كل واحد منا الحصول على القرض الارخص ، لكن السؤال هو ما تعريف المصطلح “رخيص” . هل المقصود نسبة الفائدة المحددة في العرض ام النظر الى الأقساط الشهرية بالذات ، أم عدد الدفعات التي ستدفع في كل المشكنتا . واحتمال ان يكون المقصود بكلمة “رخيص” هو الضرر الأقل بمستوى حياتنا الحالي.
كي تتخذوا القرار ما الارخص والانسب لكم ، توجد عدة معايير بموجبها تفضل المقارنة بين العروض التي حصلتم عليها :
- مجموع المبلغ الإجمالي – كم مجمل ما دفعتم في نهاية المدة بافتراض عدم قيامكم بالتصفية المبكرة للقرض . خذوا في حساباتكم تغييرات مستقبلية : تغييرات الفائدة ، ارتباطات بالمؤشر ، تغييرات قيمة التبادل في مسارات العملات الخارجية وغيرها.
- ارتباط : في بعض القروض ، بقية المبلغ الأصلي لتصفية القرض وقيمة القسط الشهري ، تتغير خلال فترة القرض وطبقا للتغييرات بمؤشر الأسعار للمستهلك أو طبقا لقيمة التبادل ( في قروض العملات الأجنبية)
- الرصيد المتبقي لتصفية مبكرة للقرض – كثيرون ممن يأخذون المشكنتا يسددون القرض قبل موعد انتهائه . تسديد مبكر قد ينبع من عدة أسباب من ضمنها صناديق الاستكمال ، توفيرات ، بيع عقار ، إعادة بلورة مشكنتا وغيرها . على ضوء ذلك ، يجب الأخذ بالحسبان العوامل المؤثرة على المبلغ المتبقي للقرض عند التسديد المبكر له ، قيمة عمولة التسديد المبكر ومواعيد من خلالها يمكن تسديد القرض بدون عمولة .
وتيرة انخفاض المبلغ الأصلي للقرض – القسط الشهري مكون من دفع على حساب المبلغ الأصلي ومن دفع على حساب الفائدة . توجد مسارات من خلالها يمكنكم اجراء تصفية سريعة اكثر لمبلغ القرض الأصلي مما يؤدي ان تدفعوا اقل بكثير على حساب الفائدة في نهاية مدة القرض . مثال على ذلك هو : مسارات مع برنامج تصفية ب “صندوق متساو “
تفريق مخاطر
لا تضعوا كل البيض في سلة واحدة – عندما تعدون مزيج القرض، حاولوا تفريق المخاطر بواسطة توزيع المزيج لمسارات مختلفة.
توجد مسارات باستطاعتها تسييج، موازنة وتقليل مخاطر التغييرات الشديدة في الأقساط الشهرية . بالطبع قراركم بطلب تفريق المخاطر يجب ان يأخذ بعين الاعتبار مدة القرض الذي تريدونه وكذلك تخطيط القيام بتسديد مبكر، كما وضحنا سابقا .
على سبيل المثال : عندما يرفع بنك إسرائيل الفائدة في السوق الاقتصادية لمواجهة التضخم المالي المرتفع ( المسارات المرتبطة ولبرايم في قرضكم ترتفع ) فمن الممكن ان سعر الدولار ، في المدى القصير ، ينخفض بالذات . لذلك نسبة قليلة من المشكنتا في مسار مرتبط بالدولار من شأنه مساعدتكم في المحافظة على أقساط شهرية معتدلة مع تعرض منخفض اكثر للتغييرات المستقبلية في السوق الاقتصادي
مجلة التربية المالية – من الكلية الأكاديمية أونو
باشراف د. شربل شقير | نائب رئيس الكلية الأكاديمية أونو، ومحاضر كبير في مجال التمويل وسوق المال والتربية المالية